2024-06-23
摘要
伴隨房地產(chǎn)市場供需求形勢逆轉(zhuǎn)，土地市場自2021年開始遭遇沖擊，全國土地出讓成交價款從2020年的8.04萬億元跌至2023年5.06萬億元，累計跌幅達37%；相應地，政府性基金中的土地出讓收入從2021年的8.71萬億元跌至2023年的5.80萬億元。2023年下半年以來，中央和地方密集出臺新一輪穩(wěn)地產(chǎn)的組合政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。在此背景下，土地市場總體形勢和區(qū)域結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了哪些新變化？在房地產(chǎn)市場下行和地方債務化解任務的約束下，本輪地方財政困難又該如何化解？本文全面梳理2024年土地市場的新變化，分析當前土地市場下行對地方財政沖擊，并立足長遠探索土地財政脫困之道。
一、2024年土地市場運行特征：供需低迷、量價齊跌、區(qū)域集中、庫存高企
1、從整體看，當前土地市場最突出的特征是庫存去化困難，特別是住宅用地面臨“供需交困”。需求端，2024年新一輪去庫存政策對商品房銷售的提振作用尚需一段時間生效，住宅用地市場需求依然相對低迷。2023年，全國土地出讓面積較2020年的高點下降19.0%；其中，住宅用地出讓成交面積之比從35%降至20.3%。2024年以來，盡管二手房市場活躍，但新建住宅銷售仍未企穩(wěn)回升，土地出讓價款同比跌幅繼續(xù)擴大。2024年1—5月，300城土地成交價款同比下降30.5%，住宅用地出讓價款同比下降38.3%。供給端，“以房定地”要求下住宅用地供應收縮。一二線城市商品房庫存去化周期拉長，存量住宅用地也不斷累積，住宅用地供應放緩的城市增多。從各地公開披露的全年供地計劃看，2024年，17個集中供地城市住宅用地計劃供應面積合計下降16.2%，其中南京、蘇州、寧波住宅用地供應面積較2023年計劃下降超50%，廣州住宅用地供應面積計劃減少34%。
2、分量價看，2024年土地成交面積和均價雙雙下行，溢價率低位運行。一是住宅用地成交縮量，流拍率偏高。2024年1—5月，各類用地成交面積同比-18.7%，住宅用地縮量更加明顯，成交土地面積合計同比-29.9%。2023年300城住宅用地流拍率高達17.2%，接近2021年19%的高點。二是土地成交價格下跌，平均溢價率一直處于底部。2024年以來，土地市場情緒依然低迷，5月各類用地平均溢價率1.8%，低于去年同期的5.9%。
3、分區(qū)域看，拿地區(qū)域范圍更加集中，二線城市讓位于一線。雖然一線城市土地出讓價款增速逐年下降，但二線以下城市負向沖擊程度更大。一線城市住宅用地土地出讓價款占300城的比重從2019年的10.9%提升至2023年18.9%。2024年1—5月，35個大中城市各類用地土地出讓價款同比下降30.1%，南京（-72.6%）、青島（-69.0%）、天津（-52.5%）多數(shù)城市土地出讓價款同比跌幅較大。
4、分拿地主體看，房地產(chǎn)企業(yè)拿地份額持續(xù)大幅萎縮。一是房企土地庫存高企，限制新增土地購置意愿。2022年，根據(jù)國家統(tǒng)計局，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待開發(fā)土地面積達4.98億平米，創(chuàng)歷史新高；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年土地成交價款占各類用地成交價款的比重從上年的23.0%降至15.1%。二是房企債務和現(xiàn)金流壓力加大，限制拿地能力。當前房地產(chǎn)銷售低迷仍未根本解決，房企經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張。2024年1—5月，TOP100企業(yè)拿地金額同比下降26.7%，頭部房企拿地普遍大幅萎縮。三是城投公司開發(fā)能力不如房企，已拿土地開工率較低，城投托底難以持續(xù)。
5、土地市場低迷，預計2024年土地財政收入可能進一步下降。由于房產(chǎn)傳導到地產(chǎn)存在時滯，而土地成交價款分期繳納，領(lǐng)先于財政入庫的土地出讓收入。根據(jù)前4個月土地出讓收入繳庫情況，預計2024年全國財政土地出讓收入4.70萬億元，減少約1.1萬億元，同比下降19.0%。
二、土地市場低迷對地方財政的影響：三大沖擊
2021年以來土地收入下行持續(xù)時間長、跌幅深、區(qū)域沖擊大，“土地財政”陷入困境，產(chǎn)生三大影響：加劇地方財政緊平衡的態(tài)勢，地方債務風險指標被動上升，地方財政運行穩(wěn)定性下降。
1、從財政收支看，房地產(chǎn)市場低迷造成地方可用財力減少，財政支出發(fā)力受限。一是收入端，地方財政對土地財政依賴度下降，對上級轉(zhuǎn)移支付依賴度上升，壓力傳導至中央。二是支出端，地方財政落實積極財政政策的難度加大，影響部分公共政策目標的實現(xiàn)。土地凈收益直接計提教育資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、住房保障支出等，支持相關(guān)重點民生類的能力有所弱化，土地出讓收入對應的政府性基金支出受到限制。
2、從地方債務看，債務風險指標被動抬升，有必要適當調(diào)整債務預警指標以及化債周期。一是地方可用財力下行，顯性債務率指標被動上升，容易超出風險預警線。2023年，31省份顯性債務率均有上升，與隱性債務顯性化有較大關(guān)系，但是土地市場低迷的地區(qū)其債務率上升幅度更大；二是政府性基金預算支出下滑，顯性債務付息壓力加大。2023年，青海、天津、內(nèi)蒙古等9個重點化債省份專項債務利息占政府性基金支出的比值超10%。三是城投土地資產(chǎn)縮水，加大再融資難度。2023年城投公司土地資產(chǎn)下降34.5%，資產(chǎn)質(zhì)量下降將導致城投負債率上升、信用下降。
3、從基層運轉(zhuǎn)看，總體運行平穩(wěn)和風險可控的情況下，部分地區(qū)的基層財力保障可能面臨一定困難。一是土地出讓收入在縣級財政的留存比例較高，土地財政下行對基層政府財力的影響程度相對更大些。二是市縣土地出讓收入下滑，可能造成庫款保障水平下降。三是土地出讓收入下行導致部分地區(qū)出現(xiàn)了通過“亂收費”等彌補收入不足的現(xiàn)象，可能破壞營商環(huán)境，要予以堅決制止。
三、未來土地財政何去何從？五大建議
未來土地財政的轉(zhuǎn)型，要從“固本、開源、提效、改革、化債”五個方面發(fā)力，打造財政、金融、土地、國資、社保等政策組合拳。
1、“經(jīng)濟固本”：短期要穩(wěn)住房地產(chǎn)經(jīng)濟，緩釋對地方財政的沖擊，房地產(chǎn)政策繼續(xù)做好保供給、促需求、穩(wěn)房價。中長期要發(fā)揮財政支持科技創(chuàng)新的作用，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，培育新稅源，促進我國經(jīng)濟由債務和投資驅(qū)動轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)科技驅(qū)動。
2、“收入開源”：穩(wěn)定宏觀稅負，重點解決如何彌補土地收入萬億元級別的缺口問題，包括優(yōu)化減稅降費，推動減稅降費從重規(guī)模到重效率，擴大消費稅的征收范圍并逐步下沉到地方，探索數(shù)字稅并適應數(shù)字經(jīng)濟時代下稅源發(fā)展的需要。
3、“節(jié)流提效”：重點增加對民生保障和消費的支持力度，發(fā)揮公共服務支出對擴大內(nèi)需的乘數(shù)效應，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況動態(tài)優(yōu)化各類財政補貼標準和資質(zhì)篩選機制，清理超前民生承諾、理順準公共服務的定價機制。加強支出效率績效考核，提高財政支出效率。
4、“化債轉(zhuǎn)型”：合理平衡短期化債與長期發(fā)展。對于當前部分地方政府化債壓力較大，可以考慮采取中央發(fā)行國債轉(zhuǎn)貸地方、政策性金融機構(gòu)給地方政府發(fā)放貸款、繼續(xù)發(fā)行特殊再融資債券等三個方式緩解地方壓力，避免出現(xiàn)流動性風險。堅持“注銷一批、整合一批、轉(zhuǎn)型一批”的思路，持續(xù)推動城投平臺轉(zhuǎn)型，進一步化解隱性債務風險。
5、“聯(lián)動改革”：完善政府績效考核制度，推動新一輪財稅體制改革，進一步理清政府與市場、中央與地方的關(guān)系，通過建立規(guī)范的資本預算、債務預算，解決地方財政支出約束問題，從根本上保障地方財政穩(wěn)定運行。
風險提示：新房銷售惡化、房企現(xiàn)金流緊張加劇土地市場下行壓力；年初以來土地市場運行情況難以預測全年走勢；部分城市不代表全國總體情況。
根據(jù)粵開證券研究院數(shù)據(jù)，前5個月30個省份土地出讓成交價款（與土地出讓收入口徑不同，僅包括分期繳納的土地招拍掛和協(xié)議出讓收入）中，26個省份出現(xiàn)負增長，其中15個省份同比下降超過30%，其中廣東(-57.5%)、四川（-42.7%）、江蘇（-42.6%）等地跌幅較大。 | 相關(guān)閱讀（第一財經(jīng)）
造成26個省份前5個月的土地出讓金收入同比降幅繼續(xù)擴大的根本性原因還是住宅銷售乏力。盡管各地在住宅去庫存上的力度不斷加碼，但市場似乎并不怎么埋單。前不久統(tǒng)計局發(fā)布的5月數(shù)據(jù)就很明顯：一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.7個百分點。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.9%，降幅比上月分別擴大0.8個和0.7個百分點。高線城市尚且無法止跌，低線城市更是血流不止，誰還敢貿(mào)然拿地呢？
經(jīng)過本輪樓市調(diào)整，土地財政可能真的要退出歷史舞臺了。用什么收入來做彌補是各地政府最關(guān)注的問題。一些地區(qū)甚至已經(jīng)開始行動了起來。譬如，近期某些地區(qū)對企業(yè)所得稅的倒查催繳就成了熱搜。但是翻歷史舊賬也不是持續(xù)性解決問題的好辦法，對未來的財稅優(yōu)化才是重點。7月份的二十屆三中全會值得期待。
前三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已經(jīng)趨于飽和，城市建設(shè)繼續(xù)向郊區(qū)延展的空間并不大。舊城區(qū)挖潛改造涉及房屋拆遷，現(xiàn)階段拆遷成本很高，而且財政補貼的難度在加大，開發(fā)商的盈利空間受壓縮。各方在舊城改造上的積極性并不高，大家傾向于轉(zhuǎn)換舊房投資方向以改善存量房使用效率。
新增土地供給所得土地出讓金在大幅減少，這是經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化推進的必然結(jié)果。當今事權(quán)在持續(xù)加大而相應的財權(quán)不能與之匹配，事權(quán)與財權(quán)的矛盾制約了行政職能的發(fā)揮。在土地出讓金收入銳減的情況下，主要靠稅收保障和增發(fā)債務，而增發(fā)債務存在可持續(xù)的難題。
財政收支的緊平衡狀態(tài)需要進一步的財稅改革，關(guān)鍵點有兩個，一是增收節(jié)支，二是調(diào)整優(yōu)化事權(quán)與財權(quán)的匹配關(guān)系。另外，需要綜合平衡財政政策與貨幣政策的運用范圍，充分發(fā)揮財政與金融兩方面對經(jīng)濟社會發(fā)展的支持和促進作用。
關(guān)于26省前五個月賣地收入下滑是當前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整和國家調(diào)控政策收緊的結(jié)果。這一現(xiàn)象對地方政府財政收入、民生和建設(shè)性支出以及債務風險等方面都產(chǎn)生了較大的影響。未來，隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和政策調(diào)整，土地出讓收入的走勢仍然存在不確定性。
作為銷售排行榜第一的保利發(fā)展，其今年前五月拿地金額80.1億元，同比去年的228億大幅下滑64.9%；拿地金額排名也從去年同期的行業(yè)第6掉至行業(yè)11。
而銷售排名第3的萬科，因其資金壓力今年拿地金額下滑更為明顯。前5月萬科拿地金額為23.8億元，而去年同期拿地金額為332.9億元，拿地排名也降至33，而去年其排行第2。
銷售排名第4的華潤置地，前五月拿地金額217億元，同比去年的486.7億元，跌幅超過50%，且拿地銷售比在0.2以下。而行業(yè)排名第5的招商蛇口，前5月拿地金額84億元，同比下滑65%；拿地金額排名也由去年同期的第4降至第10。
此外，今年以來中海地產(chǎn)、綠城等頭部房企拿地金額也在減少。
